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谱写新篇章——全国住房城乡建设工作会经验交流

发布日期:2018-03-09 08:31:45点击次数:

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    在全国住房城乡建设工作会议上,住房城乡建设部党组书记、部长王蒙徽全面总结了五年来住房城乡建设工作成就,提出今后一个时期工作总体要求,对2018年工作任务作出部署。在会上,各地代表总结实践,分享经验,共同谱写新时代住房城乡建设事业发展新篇章。

 

租购并举 大力培育和发展住房租赁市场

广州市人民政府

 

  加快培育和发展住房租赁市场,是党中央、国务院作出的重要决策部署,是落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位的具体体现,是建立租购并举住房制度的重要举措。广东省广州市作为全国首批培育和发展住房租赁市场的试点城市,在完善租赁管理体制、发挥政府主导作用、增加租赁住房供应等方面采取了系列措施,取得了阶段性成效。

  加强统筹组织 建立完善住房租赁管理体制

  广州市政府成立了以市长为组长,分管副市长为副组长的试点工作领导小组,加强统筹协调和督促落实,建立了市区联动、多部门参与的工作机制。健全管理体制。广州市依托房地产租赁管理所和市来穗人员服务管理局加强对出租住房和租房外来人口的双向管理,构建起“市、区、街、社”四级衔接、双轮驱动的租赁管理体制。强化网格化管理。目前,全市住房出租屋362.66万套,每200套出租屋或500名来穗人员配备1名网格管理员,全市共配备管理人员1万多名,对租赁住房实行“定格定员定责”管理。实行“城乡一体化”管理。将固有、集体土地上的房屋统一纳入管理范围,实行统一的管理标准、服务标准和税收标准。

  加大扶持力度 培育壮大住房租赁企业

  坚持市场化方向,鼓励国有、民营的住房租赁企业发展。一是加快国有住房租赁企业建设。国资、住房城乡建设相关部门联合成立了3家国有住房租赁企业,将注入政府资产300亿元,并鼓励各区在区属国有企业中择优组建国有住房租赁企业。二是支持民营企业发展。主动搭建政银企合作平台,由住房城乡建设相关部门牵头与银行机构签订战略合作协议,出台金融支持政策,破解住房租赁企业融资难问题。三是引导房地产企业、中介机构经营租赁住房。鼓励房地产企业和中介机构参与城市更新改造、集体建设用地建租赁房试点等工作,并在开发建设、消防安全验收、租赁经营等方面给予扶持。四是规范行业管理。指导组建房屋租赁企业协会,提高行业自律管理水平,建立健全企业和从业人员信用体系。

  坚持多措并举 有效增加租赁住房供应

  主动转观念、调结构,深化住房供给侧结构性改革,探索明确了“6+3”(6个新增供应途径和3个盘活存量途径)多渠道、多主体的租赁住房供应思路。

  6个新增供应途径主要包括:一是以“限地价、竞自持”的方式增加市场化租赁住房供应。二是推出专门的租赁住房用地。三是鼓励产业园区适度配建员工租赁宿舍。四是开展集体建设用地建设租赁房试点,选取留用地、节余存量宅基地等依法建设为市场化租赁住房,未来3年将筹集建设300万平方米。五是推进城中村改造安置房建设。六是继续加大政府公租房供应力度,2018年全市计划建成公租房1.3万套。

  3个盘活存量途径主要包括:一是积极稳妥推进“商改租”试点。明确改造流程、验收标准,试点将国有企业闲置、低效商业用房改造成租赁住房,明确租赁企业各类出租房的水电气按居民标准执行。二是鼓励个人出租自有房源。推广共享民宿等住房租赁新模式,研究个人出租住房的税收扶持等措施。三是提升中低档次租赁住房承载力。通过开展城中村综合整治、“干净整洁平安有序”创建活动等,全面提升城中村的水电气和消防设施配套,改善租赁住房居住品质。

  突出政府主导 搭建安全开放的租赁服务平台

  2013年,广州市建成“房地产租赁管理系统”,实现了租赁合同网上备案等便民功能。2017年,着手对租赁交易服务平台进行优化升级,采取财政出资、独立建设的模式,搭建了政府拥有完全知识产权的广州阳光租房平台。实现了租赁交易全过程线上办理。在原有平台基础上新增房源登记与发布、租赁经营机构管理、网站信息发布、租金参考价等模块,实现房源查验、租赁信息发布、个人自主备案、诚信评价等功能。实现了多部门数据共享和业务协同。与不动产登记、公安、民政、教育、税务等部门实现数据共享,为市民办理居住证、子女入学、公租房申报、公积金提取、出租房屋税收征管、外来人口服务管理等公共服务提供信息支撑。注重便民利民、公开透明。平台采取手机客户端和网站网页多渠道登录使用,放盘价格、成交价格和中介服务收费均明码标价,同时具备金融服务功能,市民可网上办理房租税费缴交和贷款保险申请等事项。平台运行以来已有10万套租赁企业房源上线,逐渐成为租赁双方放房找房、达成交易的重要途径。

  狠抓政策创新 完善租赁市场发展制度体系

  广州市制定《加快发展住房租赁市场工作方案》,创新提出培育和发展住房租赁的16条扶持措施,释放政府支持租赁发展的政策信号。一是完善公租房政策。将新就业无房职工和来穗务工人员纳入保障,允许高新技术企业、创新标杆企业以及基本公共服务行业从业人员采取“企业团租”和家庭申请两种方式入住公租房,2017年已提供公租房实物配租超过3.1万套。二是完善用地、教育、公积金等配套政策。在用地政策上,明确未来5年租赁房供地规模不低于30%,并确定轨道交通沿线土地供应时租赁房用地占比;在教育政策上,规定户籍无房的租房户子女入学确保学位供给,租房的来穗人员子女以积分入学方式申请学位,租房情况与购房情况分值权重同等考虑;此外,规定租房提取公积金最高额提升到5940元/月、增幅33%,租赁企业各类出租房的水电气按居民标准执行、开展老旧小区改造优化租赁环境等。三是着力完善租赁管理服务的法律法规体系,启动《房屋租赁管理规定》立法,印发《广州市租赁住房标准》、《住房租赁合同》示范文本、《房屋租赁网上备案规则》等文件,明确租赁住房的最低人均居住面积、网上备案流程以及租赁双方、企业与个人的权利义务等,全面规范住房租赁市场秩序。

 

统筹规划 多措并举 加强棚户区改造项目和资金管理

安徽省住房城乡建设厅

 

  棚户区改造是重大的民生工程。近年来,安徽省强化政策指导、加强项目管理、努力控制成本、确保按期还贷,稳步推进棚户区改造,取得了显著成效。

  坚持既尽力而为又量力而行

  界定范围摸清底数。国务院要求2018~2020年再改造各类棚户区1500万套。住房城乡建设部会同有关部门立即部署,要求各地按照“既尽力而为,又量力而行”的原则,摸清底数,做好规划安排。安徽省迅速贯彻落实,部署各地完善棚户区界定标准,将城市棚户区、国有工矿棚户区、城市危房作为重点,分片调查、逐级审核、控制范围,开展全面摸底。

  科学制定三年计划。在调查摸底基础上,组织编制《安徽省2018~2020年棚户区改造三年计划》,计划到2020年基本完成现有城镇棚户区改造。为确保计划的科学性、合理性,组织专家进行评审,重点评审计划与本地经济社会发展水平是否匹配、与新型城镇化发展规划是否有效衔接。既保证将真正的棚户区纳入改造计划,又防止提出不切合实际的目标。

  合理确定年度计划并保证实施。确定年度计划时,要求列入年度计划的项目必须“落地”,前期手续尤其是建设用地和资金筹措方案要基本落实。年度计划要经当地政府专题研究后正式行文确定。2018年安徽省计划改造棚户区28.18万套,相当于上年度的85%。年度计划确定后,将逐级签订目标责任书并及时调度,通过开辟绿色通道,优化土地和资金审批使用流程,优先使用开发性贷款等措施。加快项目推进;通过督察通报、重点督办,层层压实责任。

  严格棚户区改造标准

  严格控制城边村、城郊村改造。要求地方政府重点做好城市建成区范围内的棚户区改造,对城市规划区范围内、建成区范围外的自然村、城中村、城郊村等项目进行严格认定,改造面积大、改造成本高的房屋一律不得纳入棚改范围。通过棚改专项贷款政策引导地方政府控制棚改范围,会同省开行、省农发行对项目进行成本测算,对改造成本在合理区间的优先给予贷款支持。如宿州、淮南、六安等10个城市,因剔除改造成本较高的城边村、城郊村等项目,2018年改造计划规模相对减少了2.25万套。

  严格项目标准。严格控制将改建、扩建、翻建项目纳入棚改范围,除对安全和使用矛盾突出的不成套住房实施厨卫等综合改造的外,一律不得作为棚改项目。纳入棚改年度计划的项目应为列入棚改三年计划的项目。新增棚改项目必须由市级人民政府出具项目具体说明,同时按要求提供项目城市规划图和卫星遥感影像图。通过城市规划图,防止将不属于城市规划区范围内的项目纳入棚改范围;通过卫星遥感影像图,防止将不符合标准的项目纳入棚改范围。将棚改计划执行情况纳入年终目标绩效考核,对于棚改年度计划变更比例超过20%的,考核时予以扣分。

  严格质量安全标准。高度重视保障性住房质量安全,率先发布保障性住房建设地方标准。制定《安徽省保障性住房工程建设质量管理规定》,从工程建设各环节提出质量要求,明确各方主体质量责任。结合工程质量治理两年行动和工程质量安全提升行动,开展棚改项目安全监督执法检查,重点检查工程建设强制性标准的执行情况。

  依法依规控制棚户区改造成本

  严格专项贷款支持范围。严格棚改专项贷款审核,申请专项贷款的项目须经省级住房保障部门确认纳入国家棚改计划。市县住房城乡建设部门与开行、农发行密切配合,依法依规严格贷款评审和发放,保证棚改专项贷款用于棚改工程建设。严格界定专项贷款支持的城市基础设施建设范围,只支持栅改项目红线范围内配套设施建设,以及与棚改安置项目直接相关并同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用的城市基础设施项目。

  加强棚改成本控制。严格落实税费减免政策,免征各种行政事业性收费和政府性基金,适当减免经营性收费,合理降低融资担保费。通过土地预征收,专业化评估、测量、征迁等措施,合理控制征收成本。淮北市突出抓好“五个专业化”,即专业化测绘、专业化评估、专业化审计、专业化审核、专业化拆除,使成本得到有效控制。芜湖市建立了审、贷、拆3分离机制,各辖区分项目提供棚改项目的摸底调查资料,由市征收部门按不低于30%比例抽查核实,对经查实存在扩大范围和提高标准的,在预算资金安排中同比例核减,并扣除项目工作经费,使各辖区不敢随意开口子。同时,审计、监察部门强化棚改征收过程跟踪审计,对政策执行、资金使用等情况进行监督和问责。

  确保按期偿还棚改贷款

  努力实现资金平衡。要求各地精打细算,根据还贷能力,合理确定年度棚改规模、贷款金额和贷款期限;优先安排棚改腾空用地挂牌出让,努力做到年度资金总体平衡;积极运用“限房价、竞地价”、“定设计、竞房价”等市场化运作方式配建、代建、定向回购棚改安置住房,努力做到项目资金总体平衡;对投资较大、区位偏僻、零星分散的项目,通过捆绑开发的市场运作模式,努力做到区域资金总体平衡。如芜湖市镜湖区万家牌地块棚改项目,该项目事先进行“模拟征收”,通过调查摸底、房权确认、价格评估、征询安置意见。项目实施了货币化补偿、原地回迁团购商品房、政府购买服务代建安置房等多元安置方式,群众满意度高达92%。项目最终安置费用共计6.51亿元,一期地块出让178.88亩,出让总收入7.38亿元,扣除征收成本和相关费用,已实现项目资金平衡,后续剩余土地的出让收入还可用于其它零星分散棚改项目的资金平衡。

  出台资金监管办法。为防范统贷统还资金的还款风险,实行全过程“放、用、还”监管。会同安徽省财政厅制订了《安徽省棚户区改造融资管理办法》、《安徽省棚户区改造开行贷款管理实施细则》、《安徽省棚户区改造融资项目收入监管暂行办法》等,明确还款来源、还款程序和还款保障机制。市县财政部门、住房城乡建设保障部门、融资平台公司共同参与,建立融资项目收入监管和风险防范机制,对出让棚户区改造地块腾空土地净收入、安置区域租售并举收入和其他可用还款收入进行资金监管,确保能够按期偿还贷款本息。

  建立还款资金池。加强项目支出和资金存量管理,监管资金账户原则上最低限额为近6个月应偿还的贷款本息,低于限额时由平台公司及时补足,保证未来6个月的还款额度。对于“三统一”模式贷款资金还款,实行扣款承诺制度,各地向省开行出具逾期还款扣款承诺,如还款到期日前3个工作日用款主体仍未筹足还款资金的,由安徽省财政厅启用省级偿债准备金先行代偿,同时办理省与市、县财政结算扣款,补足省级偿债准备金,有效控制了各地逾期还款风险。2018年,安徽省委省政府将棚户区改造纳入“两治三改”专项行动,细化目标措施,统筹协调推进。目前,安徽省已提前预安排2018年棚改用地指标405公顷,下达补助资金20.68亿元。安徽将全面贯彻落实党的十九大精神,按照住房城乡建设工作会议部署,继续加大工作力度,确保完成棚户区改造任务。

 

精准实施农村危房改造 坚决打赢脱贫攻坚战

云南省住房城乡建设厅

 

  云南省辖16个州市129个县(市、区),均属抗震设防烈度6度及以上地区,是全国贫困人口最多、农村危房最多、脱贫攻坚任务最艰巨的省份之一。按照党的十九大报告提出的让全国贫困人口和贫困地区同全国一道进入全面小康社会的要求,云南省委、省政府坚决贯彻落实党中央、国务院各项工作要求,紧盯最困难人群,调整农村危房改造政策、加大资金投入、精准建立台账、狠抓工程质量、推广加固改造示范、强化监督检查,用实际行动践行坚决打赢脱贫攻坚战的庄严承诺。

  明确政策目标全程透明宣传到户

  调整危房改造政策。中共云南省委办公厅、云南省人民政府办公厅及时出台《关于加强全省脱贫攻坚4类重点对象农村危房改造工作的意见》,明确从2017年起中央和省级补助资金聚焦4类重点对象。明确任务目标。根据危房存量制订2017~2019年改造实施计划,确保2019年全面完成4类重点对象危房改造。加强政策培训与宣传。开展省、州(市)、县、乡镇4级政策宣讲培训,及时解答基层工作实际推进中亟待明确的问题。编制《云南省脱贫攻坚4类重点对象农村危房改造口袋书》,免费向30余万危房户发放,消除改造户对危房改造政策的“盲区”与“误区”。

  加大省级投入 分级分类分步建设

  加大省级和地方资金投入。2017年,中央农村危房改造补助标准大幅提高,云南省也进一步加大省级财政投入,安排补助资金24.68亿元,户均省级补助0.7万元。支持有条件的地区在中央、省级补助的基础上加大财政投入,根据农户贫困程度和当地财力给予0.2~3.5万元不等的补助。拓宽资金渠道。指导各地通过加大涉农资金整合力度、开展贷款贴息补助、鼓励社会企业帮扶等方式,构建多渠道的危房改造资金来源。细化创新分级分类补助方式。依据农户贫困程度、房屋危险等级和改造方式,制订基本的分类分级补助标准。在此基础上,由县、乡两级政府按“一户一方案”确定农户危房改造实际资金需求,基本达到C级危房不出钱、D级危房少出钱即可完成改造的目的。将特困农户兜底帮建纳入分级分类补助范畴,要求各地从实际出发积极采取幸福大院、农房置换租赁等方式,兜底解决特困农户无力建房问题。控制新建房屋成本。按照13~18平方米/人的建设标准严格控制新建住房面积,推广先建设基本安全住房、后改善居住条件的“打二建一”(打两层基础建一层)分步建设方式,防止农户因举债建房返贫。

  建立到户台账精准认定精准改造

  建立部门合作机制。云南省住房城乡建设厅牵头建立了由住房城乡建设、扶贫、民政、残联4部门分工合作,覆盖省、州(市)、县3级的联合办公机制。扶贫、民政、残联部门及时提供农户名单,住房城乡建设相关部门组织技术队伍逐村逐户开展房屋危险性评定。严格对象认定标准。4类重点对象农户身份由相关部门联合认定,出台《云南省农村危房认定指南(试行)》进一步规范危房认定标准,确保全省4类重点对象精准,危房认定准确。目前,全省已自下而上建立了农村危房改造对象台账,完成了农户身份信息共享、危房比对锁定、政策调整完善等基础性工作。优化信息管理方式。云南省在国家信息系统基础上独立开发了具备数据库综合比对、重复身份排除、危房认定结果和改造方案同步保存等功能的全省4类重点对象危房电子信息系统,实现了危房信息和扶贫建档立卡、民政低保、残联贫困残疾人身份信息的联动和实时更新,并于每年年底进行动态更新调整。实施精准改造。组织省、州(市)、县3级住房城乡建设部门专家技术人员约3000人,针对房屋危险程度和危险具体部位,在逐户评定危房时按照“一户一方案”出具改造技术方案,实现改造方式精准,改造信息及时录入信息系统。

  实施到户指导强化质量安全管理

  加强技术指导队伍建设。按照州市有专门工作机构、县级有技术辅导专家、乡镇有政策指导人员、村组有技术工匠的目标,推进建立危房改造技术指导全覆盖体系。组织专家、驻村工作队、乡镇村两委工作人员进村入户开展技术指导,针对加固改造技术、基本质量要求等进行专题宣讲。开展全程巡查监管。指导县级住房城乡建设部门采取统一采购主要建筑材料、推荐合格施工队伍或建筑工匠、指导农户与施工队签订施工协议及质保合同等方式,提升工程质量安全水平。加强到户指导和巡查。凡是农房设计不符合质量安全要求以及不具备资质或未经培训的工匠承揽施工的,一律不准开工。发现不按图纸施工的立即要求停工整改,乡镇建设管理员在地基基础、抗震构造措施等施工关键环节必须到场指导并做好记录。制订《云南省脱贫攻坚4类重点对象农村危房改造工程竣工验收管理大纲》,严格竣工验收管理,未达到质量安全要求的一律取消补助资格并追回资金。通过一系列举措,改造后房屋质量安全水平显著提高,在2017年发生的3次4级以上的地震中经受住了考验,有效保护了人民群众生命财产安全。

  推广加固改造示范带动面上推广

  研究加固技术。制订《云南省农村危房修缮加固技术指南(试行)》,分地区、分类型、分工艺提出农房加固改造技术要点,探索推广钢架焊接支撑、改善受力体系或增加上下圈梁、加固承重墙等多种加固改造技术。开展示范推广。按照“试点先行、示范引领、全面推动”的工作思路,选择6个县开展加固改造示范,组织全省各级住房城乡建设部门负责人到示范县现场观摩加固改造成效,积极推广示范经验。截至目前,已实现所有州(市)有试点县、县有示范村、乡镇有示范点,累计加固改造农村危房约15万户。加强技术指导。组建农房加固改造技术专家队伍,按照每个县均有1名专家指导的要求开展技术服务,解决加固改造难点问题,提供强有力技术支撑。加强工匠培训。针对不同地区、不同农房结构形式,组织培训上万名农村建筑工匠掌握加图改造技能,夯实操作基础。

  加强工作督导检查和执纪问责

  完善工作机构。组建省、州(市)、县级住房城乡建设系统脱贫攻坚领导小组及工作机构,抽调专人抓危房改造。通过各级农危改联席会议制度和4部门联合办公机制,定期通报工作中存在问题,并按照“工作机制共享、评定标准共享、信息数据共享、检查结果共享”等原则开展联合办公。加强巡查督导。云南省住房城乡建设厅组建了超过30人的巡查督导队伍,对全省16个州(市)分4个片区每月开展一次巡查督导,重点核查农村危房改造实际进度、竣工验收、质量安全、资金拨付、改造方式等内容。同时,组织各州(市)采取“政策指导、工作帮带、经验收集、查纠问效”的方式开展交叉检查,先后组织片区省级检查16次,召开专题工作调度会8次、绩效交叉检查1次。强化执纪问责。严格落实中纪委、云南省纪委关于脱贫攻坚执纪问责的要求,每月向省纪委提供不作为、慢作为事例,累计上报22起并予以追究问责,通报查究隐患问题100余件并通报到具体县区、乡镇。

  统筹相关工作提升危房改造效果

  提升基本居住卫生条件。在消除安全隐患确保改造后房屋质量安全的基础上,指导和督促各地整合有关资金,同步实施人畜分离和卫生厕所改造,引导群众转变生活方式。改善农房风貌。开展全省村庄风貌研究,在危房改造技术方案和通用图集中增加风貌建设要求,结合规划建设管理推进农房风貌改造,使改造后的农房体现地域特点、民族特色和乡村特征。开展示范村建设。2015~2019年省级每年统贷10亿元,按照“规划引领、示范先行”的要求和“无规划不建设,无设计不施工”的原则,支持建设2500个省级农村危房改造村庄规划建设示范村。以农村危房改造为抓手,以村庄风貌控制、公共服务基础设施建设为重点,打造一批基础设施完善、自然环境优美、传承历史文化、彰显民族特色的美丽宜居村庄。

  云南将贯彻落实乡村振兴战略,打赢脱贫攻坚、污染防治攻坚战,全面开展农村人居环境整治行动,建成一批“新房、新村、新景、新产业”的美丽宜居乡村。(来源:中国建设报